Huis kopen boven de vraagprijs: hoe financier je dat?
Een betaalbare koopwoning vinden blijft ook de komende jaren een uitdaging. Door de krappe woningmarkt is overbieden aan de orde van de dag.
Kopers die een huis willen bemachtigen, bieden vaak tienduizenden euro’s boven de vraagprijs, om tot de gelukkigen te behoren.
Een hypotheek is echter slechts mogelijk tot 100% van de woningwaarde. En dan zijn er nog de kosten koper. Al deze extra kosten dienen uit eigen middelen te worden betaald.
Met welke kosten kunt u precies rekening houden en hoe financiert u het beste alle extra uitgaven rondom uw koopwoning?
Overbieden en andere extra kosten
- Als u een koopwoning aanschaft, zijn dit de meest voorkomende kosten, die niet kunnen worden meegenomen in uw hypotheek:
- Overbieden (soms tienduizenden euro’s).
- Kosten koper, zoals taxatie, hypotheekadvies en de notaris (samen 5% - 6% van de koopsom).
- Klussen en de verhuizing zelf.
- Meubels en andere inrichting.
- Verbouwing en/of verduurzamen.
Tegenvallers en meevallers maximale hypotheek
Stel, u vindt een leuk huis en na overbieden wordt uw bod geaccepteerd. Gefeliciteerd!Maar omdat u meer heeft geboden dan de vraagprijs/marktprijs, moet dat extra bedrag ergens vandaan komen. U kunt het immers niet meefinancieren met de hypotheek.Laten we voor het volgende voorbeeld uitgaan van een bedrag van € 20.000 overbieden op een vraagprijs van € 500.000 – de gemiddelde huizenprijs in Nederland op dit moment. U koopt dus een huis voor € 520.000.
Bovenop die € 20.000 overbieden komen nog de kosten koper. Dat is ongeveer € 31.200, als we uitgaan van 6% voor deze kosten.
U dient dus een restbedrag van € 51.200 gaan financieren.
En dan zijn er natuurlijk nog de klusjes in uw nieuwe huis, de verhuizing zelf, een eventuele verbouwing. Alles bij elkaar een pittig bedrag, dat niet iedereen zomaar op de spaarrekening heeft staan. En dan wordt er voor het komende jaar opnieuw een stijging van 4% van de woningprijzen verwacht…
Maar er zijn nu ook een aantal financiële meevallers voor wie een hypotheek aanvraagt. De opstekers op een rijtje:
- Vrijstelling overdrachtsbelasting voor starters. De vrijstelling overdrachtsbelasting is voor kopers tot 35 jaar verhoogd naar € 525.000. In de praktijk houdt dit in, dat u voor uw eerste koophuis geen 2% bovenop het aanschafbedrag hoeft te betalen. De kosten koper worden dus iets goedkoper. Bij koppels waarvan de ene partner wel boven de 35 jaar is, wordt een overdrachtsbelasting van 1% gerekend.
- Alleenstaanden kunnen meer lenen. Vanaf 2025 is de maximale hypotheek met € 17.000 verhoogd voor alleenstaande woningkopers. Zo komt uw droomhuis misschien toch nog in beeld!
- Hogere hypotheek voor een beter energielabel. Ook in 2025 kunt u een hogere hypotheek krijgen, als u het energielabel van uw nieuwe huis omhoog wilt brengen via energiebesparende maatregelen. Het idee erachter? U gaat fors besparen op uw energierekening, dus u kunt hogere maandlasten dragen voor de hypotheek.
Hoeveel méér kunt u lenen?
€ 20.000 extra voor een woning met label E, F en G
€ 15.000 extra voor een woning met label C of D
€ 10.000 extra lenen voor een woning met energielabel A+++, A++, A+, A en B. - NHG-grens verhoogd naar € 450.000. Koopt u een huis met een maximale marktwaarde van € 450.000, mag u dus een hypotheek met Nationale Hypotheekgarantie afsluiten. Dit vangnet betekent extra veiligheid voor uw hypotheekverstrekker en daarom kunt u meer lenen.
Toch blijft de vraag hoe u alle kosten van een huis kopen boven de vraagprijs kunt financieren. Plus alle andere bovengenoemde extra kosten - ofwel het verschil tussen het werkelijke prijskaartje en de hypotheek.
Hoe financiert u het verschil tussen koopprijs en hypotheek?
In 2025 zien we drie gangbare manieren om dit restbedrag te dekken:
1. Spaargeld gebruiken. Als u een mooi spaarpotje heeft opgebouwd, is dit de meest voordelige optie. U voorkomt immers extra maandlasten en rentekosten. Maar niet iedereen heeft zo’n bedrag liggen. Of u wilt/kunt het niet besteden aan de aanschaf van een woning.
2. Schenking van familie. De ‘jubelton’ is per 1 januari 2024 definitief afgeschaft. Ouders kunnen in 2025 nog wel belastingvrij een bedrag schenken; het maximale bedrag ligt wel veel lager. De jaarlijkse belastingvrije schenking per kind bedraagt in 2025 € 6713.
Daarnaast mogen ouders eenmaal belastingvrij een schenking doen van € 32.195 aan hun kind. De ontvanger moet wel tussen de 18 en 40 jaar zijn.
3. Geld lenen voor uw woning. Zijn spaargeld en een schenking geen optie? Of is het bedrag niet toereikend? Dan kan een persoonlijke lening uitkomst bieden.
Een persoonlijke lening is vaak de meest voordelige, zekere en verantwoorde optie. U leent eenmalig een vast bedrag en start direct met afbetalen, in maximaal 10 jaar. De rente ligt vast en is vaak fiscaal aftrekbaar.
Er zijn geen bijkomende kosten (zoals bij het afsluiten van een hypotheek). Ook kunt u onbeperkt en boetevrij extra inlossen op een persoonlijke lening. Bij een hypotheek zijn hier kosten aan verbonden. U mag de lening zelfs in één keer volledig aflossen en dat kost u helemaal niets.
Fiscaal voordeel bij persoonlijke lening voor huis
Een groot bijkomend voordeel van een persoonlijke lening is het belastingvoordeel. Gaat u geld lenen specifiek voor uw huis? Bijvoorbeeld voor de aanschaf (kosten koper), een verbouwing/ verduurzaming of voor de aanleg van een tuin? Kortom, voor alles wat onder aanschaf en woningverbetering valt?
In dat geval mag u meestal de rente van de persoonlijke lening volledig aftrekken in box 1. Bewaar goed alle bonnetjes en facturen en dien ze bij de jaarlijkse belastingaangifte in bij de Belastingdienst. U kunt vaak meer posten opvoeren dan u denkt! Bekijk hiervoor de regels voor rente aftrek bij een verbouwing.
Bereken hoeveel u kunt lenen
Heeft u een leuk huis gevonden en gaat u overbieden, om uw kans niet mis te lopen?
Voordat u een bod doet boven de vraagprijs, is het verstandig om te berekenen hoeveel u kunt lenen en wat dit betekent voor uw maandlasten. Want met zowel een hypotheek als een lening gaat u een jarenlange financiële verplichting aan, die u wel moet kunnen dragen.
Bereken hoeveel u kunt lenen, zodat u weet wat uw maandlasten zouden worden. Zo komt u goed beslagen ten ijs als u uw bod uitbrengt.
Wij wensen u alvast veel woonplezier in uw mooie nieuwe woning toe!
Relevante informatie
Hoeveel kan ik lenen voor een huis?
